中国基金报记者闫军
中国公募REITs市场持续扩容。
11月12日，华夏保利商业REIT、平安西安高科产业园REIT将分别在上交所、深交所上市。两只产品分别覆盖商业不动产与产业园区资产，按发行价格计算，合计募集资金约29.62亿元。两只产品上市后，境内上市公募REITs总数将达到98只。
此外，广发新城吾悦商业REIT、国金嘉泽新能源REIT、华泰华住安住REIT、山证晋中公投瑞阳供热REIT等REITs也相继成立，场内上市REITs即将迎来百只。
自2020年基础设施领域公募不动产投资信托基金（REITs）试点启动以来，我国REITs市场实现了从无到有，并进入常态化扩容阶段。2025年商业不动产REITs试点推出，标志着REITs市场从基础设施领域向更广泛的不动产领域拓展。
与此同时，首批REITs指数基金已经上市，业内也在讨论推出REITs ETF的可能性，投资工具链条的逐级完善，正成为市场从规模扩容迈向生态成型的关键信号。
REITs上市产品即将满百只
指数产品平稳推进
11月12日上市的华夏保利商业REIT、平安西安高科产业园REIT，一只是商业不动产，一只是产业园区，恰好契合当前REITs扩容的两条主线，一方面是资产类型的横向拓宽，另一方面是传统基础设施资产的纵向深耕。
两只产品合计募集资金约29.62亿元，同时将市场推至98只的临界点。广发新城吾悦商业REIT、国金嘉泽新能源REIT、华泰华住安住REIT等产品相继成立，意味着百只REITs上市只是时间问题。
回望起点，2020年4月，证监会、国家发改委联合发布试点通知，中国版公募REITs正式破题；2021年6月首批9只公募REITs在沪深交易所上市，市场认知尚停留在“尝鲜”。从9只到百只，从高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源、污水处理到消费基础设施，再到2025年商业不动产REITs试点破冰、写字楼与酒店资产入场，REITs的底层资产边界一层层推开。
Wind数据显示，截至11月13日，全市场已成立REITs产品103只，合计发行规模突破2600亿元，合计管理规模2431.71亿元。数量增长的背后，是资产谱系的实质性扩张。
与规模扩容同步推进的，是指数化投资的平稳起步。首批REITs指数基金已上市，为场外投资者提供了低门槛、分散化参与REITs市场的通道。
有基金公司表示，业内对REITs ETF的期待与讨论仍在继续，但短期内更务实的方向是把指数基金这一环做扎实，让被动配置工具在现有市场条件下先站稳脚跟。
数量扩容的另一面，是二级市场表现冷暖不均。资产表现上，一级市场认购热度高于二级市场表现。截至11月13日，中证REITs全收益指数年内下跌7.82%，近1个月跌幅为2.18%，三季报发布后跌幅明显，10月一度企稳，11月再度走弱。
板块分化明显，保障性租赁住房、生态环保、市政设施、能源基础设施、交通基础设施、新型基础设施、消费基础设施等年内获得正收益，但按申万宏源流通市值加权口径，产业园区、仓储物流跌幅明显。在机构看来，短期市场波动或受新发产品供给、限售份额解禁等资金面因素扰动，但调整后的REITs配置价值已逐步显现。
华夏基金认为，不同资产类型的产品定价出现合理分化，同时，同类资产里不同能级的产品得到差异化定价，公募REITs的“价值锚”已初步形成，底层资产持续创造稳定现金流的能力、主动运营管理释放资产潜能的“增值力”。
广发基金表示，对于普通投资者而言，REITs更适合长期持有，从中获取底层资产经营收入带来的持续分红，而非追求短期交易差价。
双轮驱动成型
发行常态化与扩募机制并进
百只关口临近，中国REITs市场的结构性特征愈发清晰。
其一，“基础设施+商业不动产”双轮驱动成型。6月18日，汇添富上海地产商业、中信建投首农商业、国泰海通砂之船商业、中金唯品会商业等首批4只商业不动产REITs集中上市，合计募资约203亿元，写字楼、酒店、混合业态首次入市。截至10月底，年内商业不动产产品发行6只，募资250.3亿元，占年内首发募资的55.1%；正在申报的商业不动产REITs达23单，拟募资709.6亿元，其中购物中心占55.8%。
其二，发行常态化，扩容提速。截至10月底，年内累计首发24只，募资610亿元，数量和规模均超过2025年全年。已挂网未发行项目从年初的27个增至9月底的76个，拟募资超1700亿元。
其三，扩募机制成型，市场从“发行”转向“持续运营”。已有10只REITs完成扩募，合计127.9亿元；博时蛇口产园REIT成为首单拟二次扩募项目，华夏华润商业、嘉实京东仓储也在推进二次扩募。
据华夏基金介绍，2025年，公募REITs扩募呈现项目强创新与市场高认可的积极共振：一方面，扩募资产类型进一步多元化；另一方面，定价与交易机制持续优化，提升了定价效率和机构投资者参与度。
其四，投资者结构高度机构化。机构持有流通份额约70%—80%，其中，自营盘占40%—50%。中金基金表示，公募REITs的机构投资者占比高，主要包括券商自营、保险、产业资本，以及信托、银行理财和私募基金等。
值得注意的是，2026年增量资金渠道持续扩容，7月9日，首批4只中证REITs全收益指数基金成立；4月新政实施后，已有144只二级债基将公募REITs纳入投资范围，发行规模约507亿元。
中金公司研究部认为，7月初REITs指数基金募集并入市后，中长期来看，市场企稳后或将吸引增量资金入场，有望形成正向循环。根据中金公司研究部市场问卷调查，约半数受访机构当前REITs仓位不足五成，后续仓位空间充足，有望在市场企稳后形成有效买盘，助力价格修复。
存量资产资本化的“纽带”价值与待解堵点
在基金公司看来，公募REITs掀起了一场“存量资产的资本化革命”，它把沉淀在基础设施上的低流动性重资产，转化为可定价、可交易、可循环的标准化产品，在产业端与资本端之间架起一座制度化桥梁。
易方达基金REITs投资部相关人士介绍，REITs打通了资产从“沉睡”到“循环”的全链条：资产筛选—合规论证—产品设计与估值—审核获批—发行上市—反哺新增投资。前五个环节把沉淀的存量资产转化为可交易、可定价的资本品，第六个环节让回收资金回流到新的项目建设，形成“投资建设—运营—盘活—再投资”的良性循环；制度上还预留了扩募机制，可将后续成熟资产持续注入上市平台。
博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，自2021年试点落地至今，公募REITs对存量资产的盘活已从“个案试点”走向“机制化、常态化”阶段，资产类型从早期的产业园、仓储、交通等基础设施领域逐步覆盖保租房、商业等不动产领域，发行人中的民营企业数量也逐渐提升，产品数量和市值规模均实现量级跃升。
但痛点同样不容忽视。易方达基金REITs投资部相关人士表示，以收费公路为例，适格路产储备有限，可供筛选的资产池子偏窄；再投资接续不上，存量盘活的循环动力不足；新建高速征地拆迁、人工、建材成本持续攀升，再投资回报率走低，“盘活存量—反哺新建”闭环的内在动力被削弱。
“此外，合规门槛较高，历史手续梳理和补办成本不小。早期基础设施建设相对粗放，部分项目的审批、用地、建设等手续未必完全满足现行要求，追溯梳理的历史成本较高，后续补办手续、协调各方的沟通成本也不低。”上述人士指出。
（文章来源：中国基金报）
