新华财经北京11月13日电 12日，房地产服务及咨询机构戴德梁行发布2026年度《中国奥特莱斯行业分析与价值洞察》报告，围绕市场现状、运营商格局、海外市场经验、REITs资本化发展与资产估值逻辑五大维度展开系统剖析。
报告指出，在居民消费向“高质价比”倾斜的背景下，中国奥特莱斯行业持续实现逆势增长；伴随着消费基础设施与商业不动产REITs政策落地，奥莱资产资本化进程全面加速，“运营+资本”双轮驱动正重塑行业竞争格局。
消费结构转型驱动奥莱赛道实现逆势增长
奥莱领秀数据显示，2025年中国内地奥特莱斯市场销售规模达1850亿元，同比增长8.82%；门店总量升至271家，店均销售额提升至6.83亿元，创2021年以来最高水平。行业增长重心已由门店扩张转向存量提效，供给端呈现三大特征：一是供应重心从“广域下沉”转向“核心聚焦”，头部运营商将新增布局集中于中高线城市；二是区域格局从“华东独大”走向“华东+中西部多核并举”，中西部成为新一轮扩张核心主战场；三是文旅融合型奥莱成为转型主流，2025年新增项目中文旅奥莱占比超40%，2026年规划占比达70%，行业正式进入以“引流造场”为核心的3.0时代。
与此同时，行业也面临双重挑战：仓储型奥莱快速崛起，奥莱领秀数据显示，截至2025年门店超300家、销售额约150亿元，填补大众市场空白的同时加剧了货源竞争；头部聚集效应显著，销售额TOP50项目贡献全行业65%营收。
头部运营商聚集效应凸显多元新势力加速入局
奥莱领秀数据显示，截至2025年底，杉杉商业、砂之船、王府井、首创商管、百联股份、佛罗伦萨小镇六大头部运营商共运营近90家奥莱项目，占全国总量的三分之一，合计年销售额超1000亿元，约占全国市场的54%。
六大运营商呈现差异化发展路径：连锁规模型的杉杉商业、砂之船、首创商管依托标准化复制与资本运作领跑全国扩张，其中杉杉商业以23家在营项目居规模之首；零售集团型的王府井、百联股份依托多业态协同深耕单店盈利，百联体系标杆项目上海青浦奥莱连续14年领跑全国奥莱单店销售额；外资精品型的佛罗伦萨小镇坚守高端赛道，凭借稀缺品牌资源构建竞争壁垒。
同时，两类新势力正加速涌入赛道：斯普瑞斯、春竹集团等区域奥莱运营商开启跨区域扩张；世纪金源、华润置地、德基集团等传统商业地产与零售集团跨界布局，多以存量改造、文商旅融合为切入点，推动行业竞争从规模竞赛转向场景与运营能力的差异化比拼。
奥莱REITs市场加速扩容底层资产基本面表现稳健
自2024年首支奥莱公募REIT落地以来，中国内地奥特莱斯REITs仅用不到两年时间，便完成了从“首支破冰”到“常态化发行”的跨越，成为商业不动产REITs赛道的核心品类之一。
政策推动下，奥莱REITs市场快速扩容。2024年8月，华夏首创消费REIT上市，成为国内首支底层资产为奥特莱斯的公募REIT；2025年9月，中金唯品会消费REIT登陆上交所，为首支民营奥莱REIT；2025年末商业不动产REITs试点政策落地后，2026年6月，中金唯品会商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT同步上市。截至2026年10月30日，内地已上市4支奥莱REITs，合计发行规模约186.81亿元，合计市值约212.53亿元，约占零售REITs板块的39.25%。
收益法为核心估值逻辑资产认可度持续提升
在奥莱资产评估中，收益法是已建成项目的核心评估方法，也是REITs底层资产评估的主流方式。奥莱资产采用“基础租金+销售提成”的复合收费模式，形成“联营收入为主体，租赁收入、增值服务收入为配套，自营及其他收入为补充”的多元收入结构，其中联营收入占比普遍在50%-80%，是收益的核心来源。
随着投资人对奥莱业态认知加深，资产估值逻辑持续重构。戴德梁行调研显示，一线城市奥莱资本化率区间为5.6%-7.0%，新一线城市为6.4%-7.5%；相比2024年，投资人对北上广深奥莱资本化率预期平均下降约20bps，风险溢价收窄，标志着奥莱资产的投资价值正获得更广泛的市场认可。
报告认为，中国奥特莱斯行业正处于从“做大”走向“做强”的关键转折期，高质价比消费红利、文旅融合转型、REITs资本化将共同驱动行业高质量发展；同时行业分化也将加速，持续迭代运营能力、构建资本闭环的头部企业将更具竞争优势。
戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，国内奥莱市场整体向好，高质价比消费浪潮为奥莱赛道筑牢增长根基，行业正式步入微度假目的地转型的关键周期。放眼全球商业视野，奥莱业态在不同经济体均展现出独特的消费适配性。行业增长逻辑已经彻底转变，文旅融合与场景创新，将成为奥莱突破同质化、挖掘资产增量价值的核心抓手。
戴德梁行北区董事总经理胡峰表示，未来行业分化将持续加速，唯有持续迭代运营能力、把握资本化机遇的参与者，才能在效率竞争阶段行稳致远。
（文章来源：新华财经）
