在存量翻新需求占比持续提升的行业背景下，城市更新改造正从增量开发转向存量运营。10月29日，北京商报记者通过住房城乡建设部官网了解到，住房城乡建设部办公厅、工业和信息化部办公厅、财政部办公厅等六部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（以下简称《指导意见》）。《指导意见》提出，“十五五”期间要有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目，覆盖老旧生活街区、商业街区、老旧厂区、交通枢纽周边街区等改造对象。各地要深入开展专项体检，摸清老旧街区厂区存量资源状况，巩固老旧小区改造、完整社区建设等工作成果，进一步挖掘街区内存量空间潜力。
业内人士认为，此次改造行动既是补齐城市民生短板、扩大有效投资的重要抓手，也契合家居市场从增量开发转向存量运营的长期趋势。老旧街区厂区改造直接带动存量翻新需求，为家居焕新赛道打开新空间。
政策落地改造提速
随着城市更新的持续推进，老旧街区厂区也在加速焕新。北京商报记者了解到，此次《指导意见》把改造对象从“单栋建筑”扩展至“成片街区厂区”。《指导意见》将老旧街区厂区划分为老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区四类，要求“因地制宜打造一批活力街区”，并明确“有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目”。
在实施机制上，《指导意见》明确支持符合条件的项目享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过五年；过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。
事实上，今年以来城市更新与存量焕新的政策节奏明显加快。今年5月，《城市更新“十五五”规划》作为我国首部国家级城市更新专项规划印发，明确到2030年新开工改造城镇老旧小区11.5万个、老旧街区厂区改造提升1500个、城镇危旧房改造50万套（间）。
政策合力之下，家居企业也加速布局。居然之家、红星美凯龙等流通平台加快布局存量翻新、局部改造和适老化改造业务；欧派家居、索菲亚等定制企业将“旧房焕新”作为独立获客入口；部分区域家装企业则直接切入老旧小区集中改造项目，尝试“整街推进、整片交付”。
住房城乡建设部相关负责人表示，在好房子建设方面，重点是实施房屋品质提升工程，建设改造安全舒适绿色智慧的好房子。一方面，提高新建房屋品质，全链条提升住房标准、设计、材料、建造和运维水平，落实《住宅项目规范》，优化住房设计，完善户型功能。另一方面，抓好老旧房屋更新改造，鼓励居民对住房进行装修和改造，推广装配式装修和适老化、无障碍改造，支持老旧住房的自主更新。
功能与需求引导
推动存量空间改造提速的背后，是城市自身“补功能”的需求。《指导意见》在任务表述中多处指向现实短板，包括房屋和市政基础设施老化、公共服务和公共空间短缺、功能产业和发展活力有待提升。
《指导意见》提出，老旧生活街区要补充完善文化活动中心、中学、运动场馆、家政服务网点等公共服务设施，增建停车、充电设施，建设口袋公园；老旧商业街区要增设休憩设施，优化公共交通组织与慢行系统；老旧厂区则要盘活利用闲置低效厂区、厂房、仓库和设施。这些改造内容中，门窗更新、厨卫改造、适老化设施、充电桩配套、公共空间家具与照明等，均直接对应家居产业链的供给能力。
据了解，“十四五”时期，各地累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及居民群众约1.1亿人，加装电梯12.9万部，增设养老、托育等社区服务设施6.4万个。公开数据显示，当前城镇住宅房龄超20年的占比已达35%，预计2026年存量房翻新市场规模将突破2.5万亿元，年复合增长率保持在8%以上。
北京商报记者走访时注意到，不少老旧小区开始在楼体外侧加装电梯，解决腿脚不便居民上下楼的出行难题，部分老旧小区开展隔热层、上下水等设施焕新升级。
事实上，老房子改造从“可选项”变成“必选项”，居住需求从“有房住”转向“住得好”，改造需求从“解决问题”转向“品质提升”。老旧小区改造的持续性，意味着门窗、厨卫、电梯配套、社区服务设施等家居相关品类在存量场景中仍有持续需求。
北京保障性住房专家委员会专家李桦指出，老旧小区改造是城市更新的重要一环，其核心理念是“以人为本”。从消费者层面来讲，主要分为“解决问题”和“品质提升”两个层面，企业应该做到让消费者的担心越来越少。
赛道打开红利待掘
从市场空间看，《指导意见》明确的1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目，覆盖老旧厂区、商业街区、生活街区和交通枢纽周边街区四类对象，每个项目都涉及建筑功能转换、空间优化、设施补充和业态植入。为家居行业带来建材、家具、软装的产品需求，以及设计服务、拆改施工、智能系统集成、适老化改造等复合型服务的需求。
行业测算显示，我国城镇住房存量约350亿平方米，按2%的年折旧率计算，每年对应的更新替代需求约7亿平方米。奥维云网数据显示，国内存量房家装市场需求已由2020年的883万户增至2025年的1369万户，年均复合增长率9.17%。
业内人士分析称，在老旧生活街区，公共空间改造与居民户内焕新往往同步发生，具备整街推进、整户交付能力的企业更容易形成规模效应。不过，存量改造项目分散在既有建成区，施工条件复杂、非标程度高、单项目利润薄，对家居企业的供应链整合能力和现场交付能力提出更高要求。
事实上，虽然赛道已经打开，但发展前路并非坦途。老旧街区改造中，居民付费意愿、商户参与程度、公共空间改造与户内改造的边界划分，都是落地中需要面对的现实问题。存量焕新对产品的要求与增量装修不同，适老化、无障碍、小尺寸、易安装、可回收等指标，需要企业在产品研发端做出针对性调整，而非简单把增量渠道的产品搬到旧改场景。
从“建新”到“焕旧”，家居行业的增量逻辑正在改写。广东省定制家居协会旧改专委会秘书长王睿表示，企业要实现长期发展，就要从流量思维转向用户思维，以社区深耕与信任构建实现精准获客；从产品售卖转向场景化方案服务，以服务价值重构拉升客单价与利润空间；通过供应链整合与组织能力优化突破能力瓶颈。
（文章来源：北京商报）
