商品房预售许可证信息显示，汇海大厦（浙商大厦）土地性质为商务金融用地。
近日，有市民通过在东莞市“阳光热线问政平台”反映，位于南城总部基地的汇海大厦（推广名为“浙商大厦”）2号楼，将原本规划为商务办公的房屋改造为居住公寓，分割户型、擅自增设独立厨卫，涉嫌擅自变更建设工程规划许可内容。
记者前往项目现场实地走访，发现楼栋内确实存在居住公寓的情况。10月13日，东莞市自然资源局正式作出答复，认定该改建属于违法行为，目前已将线索函告东莞市城市管理和综合执法局南城分局启动后续处置。针对处置进展，本报将继续跟进报道。
市民反映：楼宇违规改为居住用途
近日，市民“用用姐”在东莞市“阳光热线问政平台”发布多条信息，据反映：其为汇海大厦负一层商铺产权人，利害关系人。汇海大厦主楼2栋建设用地规划许可、建设工程规划许可、不动产权证登记用途均为“商务办公”。现开发商将主楼房屋统一改造，分割户型、增设独立厨卫、卧室隔断，实际按居住公寓对外出租、使用，已经改变建筑原有使用功能。
该市民质疑：商务办公用房增设厨卫改造为居住公寓，是否属于擅自变更建设工程规划许可内容，是否属于违法建设？并提请东莞市自然资源局依法对该持续存在的违法建设开展调查处理，同时将处理结果予以公开答复。
“办公建筑与居住建筑消防、疏散、给排水规范标准不同。未办理对应消防设计审查、验收备案，存在消防安全隐患，增加整栋建筑安全负荷，损害本人利害关系。”该市民说。
记者走访：办公楼层变身“商住两用”公寓
在一些二手房交易平台，输入“浙商大厦”，即可检索到数十条该项目的出售、出租房源信息，房源大多主打居住属性，标注为“商住两用”。10月13日，记者以租客身份联系到中介人员小李（化名），进入浙商大厦2号楼实地走访。
进入6楼后，直观差异立刻显现：与常规商办楼大开间开放式办公的格局不同，2号楼的整层空间被切分为众多独立小户型，绝大多数房门都关闭着，是住宅常用的木门，而不是常规办公楼普遍采用的玻璃开门，公共通道的宽度也相比常规办公楼层小。
小李介绍，浙商大厦1号楼是办公大楼，2号楼则是商住两用，楼内每层共有30多户，每户面积在35～47平方米之间。记者进入6楼、17楼、23楼和25楼四间待租房源，发现屋内已完成全套居住类装修，独立卫生间、开放式厨房、抽油烟机、电热水器等居住配套家电全部安装到位。“这里物业费是3.6元/平方米，商业用水4.6元/吨、商业用电1.1元/度，比普通住宅贵，但周边住宅小区几乎没有大单间户型，对于想独居的上班族来说是不错的选择。”小李说。
记者注意到，有个别房间门口挂着“某某公司”的牌匾，也有个别房间是玻璃大门，里面摆着办公桌，空间相对宽敞，“这是两套打通的，一些刚创业的小团队租这里，既能居住也能注册办公，性价比较高。”小李解释称。
随后，记者拨打项目的公开办公电话表明采访意向，一名工作人员在电话中回复称“不清楚相关投诉，2号楼可商可住，是合法的”，随即挂断电话，未就项目情况作出说明。
查询溯源：房屋备案用途为“办公”
二手房交易平台、中介人员以及项目方频频提到“商住两用”，那么，浙商大厦的法定规划用途究竟是什么？
作为南城总部基地早年的代表性项目，浙商大厦的土地和预售信息在官方平台均可溯源：东莞市住建局公开的一份商品房预售许可证信息显示，汇海大厦（浙商大厦）由东莞市汇海房地产开发有限公司开发，土地性质为商务金融用地，项目总批准预售商业办公面积108836.61平方米，合计1321套，预售证发证日期为2016年7月8日。
在“莞e住建”官方小程序的楼盘明细表中，汇海大厦1、2号楼5层以上的房屋用途均明确标注为“办公”，4层及以下则为商铺。截至目前项目剩余可售套数以1、2号楼的尾货和底层商铺为主。
既然官方备案的房屋用途明确是“办公”项目，如今2号楼呈现出的公寓居住形态，是项目方在入市阶段就统一完成的改造还是个别业主所为？走访过程中记者了解到，整栋楼内的户型分割方式、厨卫加装位置都高度统一，不像业主各自独立改造形成的零散状态。中原地产2016年东莞房地产二级市场总结报告中也提及，当年东莞入市销售的“公寓类新盘”中，浙商大厦正是其中之一。
部门回应：改建行为认定违法，移交执法部门处置
10月13日，东莞市自然资源局在阳光热线平台正式回复市民诉求。经核查，汇海大厦已于2017年5月完成规划条件核实；此次被举报的办公用房加装厨卫、改造为居住公寓，属于规划核实完成之后发生的违法建设行为。该局已把案件线索函告东莞市城市管理和综合执法局南城分局，由执法部门按职责推进后续处置。
据了解，东莞2023年3月印发《东莞市严控商业办公用房改公寓工作实施方案》，明令禁止商办项目通过改建变相改变规划用途，对开发企业、装修单位、产权人各类违规行为从严查处，涉及改变平面布局、变更使用功能的，移交属地“两违”办处理。
业内分析：“商办”过剩催生的资金回笼操作
地产业内人士表示，浙商大厦的“商改居”现象并非孤例。南城总部基地聚集近20栋商办楼宇，大平层办公产品供给过剩，不少项目去化周期超80个月，库存积压长达10年。将办公物业改造成小户型公寓后，客群拓展至年轻上班族、自住及投资群体，产品流通性大幅提升，去化周期可压缩至1～2年，能够帮助开发商快速回笼资金，缓解资金压力。
业内介绍，2017年相关管控政策出台前，东莞对商办单元分割面积、增设厨卫没有明确约束，早年不少项目违规采取“先改建、后销售”的模式推出小户型，是当时行业较为普遍的操作。
中原地产研究院执行院长车德锐分析，该现象是东莞产业转型背景下形成的历史遗留问题。2008年后东莞推动产业向第三产业升级，土地出让阶段提高商业配套占比，大量商务金融用地集中供应，不少住宅地块商业配比达到30%以上。但受电商冲击、市场需求不及预期等因素影响，写字楼、商铺消化困难，市场便出现将存量商办物业包装成公寓对外销售的现象，直接造成当年商业公寓供应集中井喷。
“这类改建行为确属违法，安全风险不容忽视。”车德锐建议，在严格执法的同时，可以探索政策路径，将部分符合条件的存量违规项目，合规转化为保障性租赁住房。
（文章来源：信息时报）
