当行业的融资性现金流入从以主体融资为主转向以项目融资为主，将债务偿还来源与具体项目绑定，修复过去市场上行期的“短债长投”期限错配问题，“白名单”机制、公募REITs等政策仍在加速落地。
据中指研究院统计，上半年，债券融资总额同比增长，出现了企稳的势头。由于低基数效应影响，融资规模同比增速为正，单月同比虽有波动，但累计规模仍保持正增长。
2026年1-6月，房地产行业债券融资总额为3158.8亿元，同比增长21.7%，增速创近年新高。从融资结构来看，信用债融资1766.1亿元，同比增长11.8%，占比55.9%；海外债融资171.7亿元，同比增长199.4%，占比5.4%；ABS融资1221.0亿元，同比增长27.5%，占比38.7%。
从房地产开发企业到位资金来看，规模延续2022年以来的下降态势，实际融资环境仍未显著回暖。2026年1-6月，房地产开发企业到位资金40233亿元，同比下降20.2%。其中，国内贷款5716亿元，下降31.7%；自筹资金14740亿元，下降16.4%；定金及预收款12442亿元，下降15.8%；个人按揭贷款5137亿元，下降24.9%。
具体来看，信用债仍是发行融资绝对主力，央国企是发行绝对主力。2026年，房地产行业信用债发行规模为1776.1亿元，同比增长11.8%，占总债券融资规模的55.9%，较上年同期下降5.0个百分点。平均发行期限3.44年，期限有所缩短。
数据显示，地方国企2026年上半年信用债发行规模增长显著，首开、首创等企业发行规模超百亿元，苏州高新、陆家嘴、中华企业等企业发行规模超40亿元。地方国企发行规模的增长也带动了房企信用债发行规模增加。
2026年，海外债发行规模仅为171.7亿元人民币，同比大幅增长，占总融资规模的5.4%，较上年同期上升了3.2个百分点；平均发行期限3年，发行期限较长。从发行企业来看，主要为越秀、中海宏洋、绿城和新城等央国企、优质民企和混合所有制企业，其发行规模增长带动了行业规模。
2026年，ABS融资占总融资规模27.5%，较上年同期上升1.7个百分点，在债券融资中愈发重要。平均发行期限为17年，期限明显延长。从发行结构来看，类REITs、CMBS/CMBN成为主要发行类型。
值得关注的是，商业不动产REITs试点启动，首批商业不动产REITs成功挂牌，商业存量盘活路径增加。6月，首批商业不动产REITs成功挂牌，4只商业不动产REITs底层资产分布在北京、上海、西安等核心城市，业态覆盖奥特莱斯、办公楼、商业综合体，原始权益人为首农、杉杉、砂之船、上海地产，覆盖地方国资、民企。截至目前，已申报的商业不动产REITs共计22只，行业预计整体募集资金规模突破七百亿元，将进一步盘活存量商业资产。
（文章来源：南方都市报）
