7月以来，银行在房地产不良资产处置领域动作频频：中原银行近250亿元特殊资产包在北京产权交易所挂牌招商，地产类债权占比最高；南京银行完成首单个人住房按揭不良资产支持证券（ABS）发行，规模1.33亿元；宁夏银行、宁夏黄河农商行等多家机构在京东平台开设官方资产店铺，集中上架住宅、商铺、厂房等各类抵债房产。
从批量转让、资产证券化到线上直售，银行正在构建覆盖对公与零售、兼顾批量与零散的多层次房地产不良资产处置体系。
对公与零售“双线并进”
近期，对公房地产最大规模的不良批量处置案例来自中原银行。
6月末，中原银行将一笔特殊资产包挂上北京产权交易所，债权总规模约248.66亿元，其中本金186.33亿元、利息62.18亿元。
据悉，该资产包以对公不良债权为主，地产类债权占比最高，前五大项目合计债权约93.5亿元，占资产包总规模近四成；省外债权合计约80亿元，占比超过三成。底层债务人涵盖四川蓝光、昆明融创、河南景瑞、建业集团、郑州名门、常绿集团等多家知名房企。从处置进度看，超半数标的已进入司法执行阶段。
招联首席经济学家董希淼表示，这笔资产是中原银行对2022年吸收合并三家银行后遗留历史包袱的集中处置。将资产命名为“特殊资产”而非“不良资产”，意在降低市场负面预期、拓宽潜在买家范围。
股份制银行同样在加大处置力度。
平安银行5月在银登中心发布2026年关于奥园集团有限公司等3户不良贷款项目招商公告，债权金额超10.64亿元，加权平均逾期天数超过1500天，抵押物涉及五星级酒店、商铺等不动产。
北京银行上海分行此前也以对公单户转让方式，挂牌转让一笔涉及债权总额约9.3亿元的地产不良贷款。
从银登中心整体数据看，2026年6月金融机构挂牌转让不良贷款本息总额567亿元，同比增长5.3%，其中零售不良转让本息总额418亿元，对公不良转让本息总额148亿元。
在资产证券化领域，不良资产支持证券的规模也在扩大。
今年6月，南京银行完成“鑫航2026年第一期不良资产支持证券”发行，规模1.33亿元，基础资产为个人住房抵押不良贷款。这是南京银行首次发行个人住房按揭不良贷款证券化项目。
交通银行也拟注册65亿元“交诚”系列不良资产支持证券，基础资产涵盖不良信用卡贷款、不良个人住房贷款等，预计发行8至14期。
直供房模式兴起
如果说批量转让与资产证券化是机构之间开展不良资产处置的“批发”模式，那么银行直供房则是银行直接面向终端消费者的“零售”式处置探索。当前，银行直供房已逐步成为银行不良资产处置渠道体系中的重要补充。
7月初，宁夏银行宣布京东官方资产店铺正式上线。店内汇集了银川及全区的住宅、商铺、厂房等各类抵债房产，全部房源均为宁夏银行产权所有。目前，平台已上线多套房产，标的起拍价从数十万元到数百万元不等。
记者梳理发现，银行直供房的价格普遍比市价低20%至30%。以银川市一处195.95平方米住宅为例，起拍价55.7万元，折合单价约2843元/平方米，而同小区二手房挂牌价约4724元/平方米。
业内人士介绍，银行处置抵债房产传统路径主要有两条：一是通过司法拍卖，但流程漫长，从起诉到清退往往超过两年；二是打包转让给金融资产管理公司（AMC），但面临较大折价。线上直售模式绕开了中间环节，理论上能压缩溢价、加快资金回笼。因此，不仅宁夏银行，江西银行、宁夏黄河农商行、黑河农商行、辽宁农商银行等多家银行此前都在通过电商平台处置抵债房产。
近年来，受银行零售业务持续承压、抵债资产处置节奏加快的影响，参与直售房产的银行机构数量明显增多，线上挂牌的银行直供房整体规模也出现显著增长。
不过，这一模式也面临现实挑战。由于地理位置、性价比等差异，竞拍情况“冷热不均”——有房产经多次出价最终以溢价成交，也有不少房产因无人出价而流拍。
国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，银行线上卖房有几点值得肯定：相比传统法拍房，银行直供房均为银行自有产权，产权透明度更高，不存在原债务纠纷遗留问题；去除中介溢价，价格更具竞争力；信用背书较强，交易流程规范。但他同时提醒，由于市场吸引力有限，大量房源位于需求疲弱的区域，或楼龄老旧、品相不佳，导致流拍率较高。
金乐函数分析师廖鹤凯认为，银行通过线上直售抵债房产能压缩中间环节、拓宽客群，但该模式更多适用于小额优质资产，难以成为处置方式主力。
多层次处置体系加速形成
从行业实践来看，当前我国银行在房地产不良资产处置领域，已形成了一套多层次的成熟体系。曾刚介绍，这套体系主要分为“表内消化”与“出表转让”两条路径：表内以自行清收和核销为主；出表则包括批量转让给AMC、不良资产证券化、债转股以及直供房等。
据悉，中信金融资产拟在上海证券交易所发行不良资产ABS、CMBS、类REITs等多品种资产证券化产品，合计业务规模不超过200亿元，其中不良资产ABS拟申请储架不超过100亿元。中国东方也开展了上交所资产证券化储架招标，拟发行规模不超过650亿元。
据市场公开数据，2025年五大AMC累计参与房地产纾困项目236个，带动盘活资产5847亿元，推动7.83万套住房交付，化解金融机构存量风险1216亿元。有机构估算，目前AMC行业每年可投放至房地产业的资产规模在数百亿元量级。
政策层面也在持续发力。目前，不良贷款转让试点已延长至2026年年底，且暂免收取挂牌服务费，有效降低了银行的处置成本。此外，监管部门也在持续推动资产证券化等工具常态化，分阶段拓宽批量转让渠道，构建多元化、法治化、专业化的处置机制。
在房地产融资协调机制下，商业银行审批通过的“白名单”贷款已增至数万亿元。
多家银行管理层此前在年报业绩说明会上表示，房地产资产质量短期内仍存压力，但长期趋于平稳。随着城市更新、保障房建设等领域释放新的信贷需求，以及存量风险有序出清，银行在房地产领域的业务结构将逐步优化。
（文章来源：经济参考报）
