4月15日，中交地产股份有限公司（以下简称中交地产）交出了退出房地产开发业务后的首份年报。年报显示，公司2025年实现营业收入147.07亿元，同比下降19.64%；归属于上市公司股东的净利润为-17.10亿元，同比增长66.99%。2025年度经审计的期末净资产为12.08亿元，由负转正。
这份成绩单背后，中交地产经历了一场备受市场瞩目的重大资产重组。2025年8月31日，中交地产以1元对价，将其房地产开发业务相关资产及负债，悉数转让至控股股东中交房地产集团有限公司。重组完成后，中交地产不再从事房地产开发，全面专注于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。
凭借净资产“转正”，中交地产已向深圳证券交易所申请撤销退市风险警示。然而，剥离地产、净资产“转正”只是第一步，物业服务等新赛道能否撑起盈利预期，尚待时间检验。
轻资产首考，物业等收入增长但毛利率承压
4月15日，中交地产交出了重组后的首份成绩单。
中交地产2025年实现营业收入147.07亿元，同比下降19.64%；归属于上市公司股东的净利润-17.10亿元，同比增长66.99%，主要系上年同期对存在减值迹象的房地产项目计提了较大额资产减值损失。
从整个2025会计年度来看，中交地产主要业务收入仍主要来源于房地产业务。公司房地产业务收入133.33亿元，同比下降22.40%。
值得注意的是，2025年中交地产物业服务和资产管理与运营业务实现收入12.90亿元，同比增长43.37%，在管面积达5762.59万平方米，其中城市服务在管面积3142万平方米。从数据看，该业务规模扩张明显。
不过，该板块毛利率为15.66%，同比有所下降。公司在年报中解释，2025年物管行业持续承压，整体竞争加剧、规模增速放缓、盈利空间下滑；同时，创新业务尚处于探索期，标准化体系尚未成熟，跨区域、多业态扩张等因素在短期内增加了成本支出。
同策研究院联席院长宋红卫在接受大河财立方记者采访时表示，2025年物管行业普遍面临“增收不增利”困境。竞争加剧、规模增速放缓、人力成本刚性上涨，导致行业平均利润率下滑。未来在轻资产方面提升盈利能力，需做到以下几个方面：一是做大在管规模，优化业务结构，摊薄单位成本；二是深化“集团赋能+市场化运作”双轮驱动；三是聚焦高毛利增值服务，优化收入结构；四是强化科技赋能，提升运营效率。
“物业行业这个轻资产行业，目前的盈利机会比以前少了。‘十五五’规划纲要提出，要促进服务业优质高效发展，实施服务业扩能提质行动。要想有所发展，就要符合‘扩能提质’的要求，持续推进新业务，实现转型。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
轻装上阵 1元交易剥离地产业务及负债
中交地产曾是央企中国交通建设集团有限公司旗下的上市地产平台。2018年，时任中交地产董事长的李永前曾提出“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年达到千亿之上，做到央企前三”的目标。为了完成这一目标，中交地产频繁现身各地土拍市场，频频拿地。
然而，随着房地产市场深度调整，快速扩张的代价逐渐显现。2023年，中交地产归母净利润为-16.73亿元。2024年，归母净利润为-51.79亿元，归属于上市公司股东的净资产-35.79亿元。
2025年4月14日，中交地产公告称，公司2024年末经审计的归属于上市公司股东的净资产为负值，股票交易将被实施退市风险警示，股票简称变更为“*ST中地”。
2025年8月31日，中交地产以1元对价，将合计持有117个房地产项目、土地总面积1045万平方米的房地产开发业务相关资产及负债，悉数转让至控股股东中交房地产集团有限公司。
重组完成后，中交地产不再从事房地产开发，专注于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，并定位为“综合性城市运营服务商”。
彼时，“1元剥离+债务出表”的结构引发市场广泛关注。对此，宋红卫表示，近年来，多家国有背景房企通过类似“1元剥离”或“债务切割+轻资产转型”的方式剥离亏损地产业务，实现战略转型。1元价格只是象征性的报价，是法律与会计层面完成资产划转的形式安排，其核心目的在于实现上市公司层面的“出表”，化解退市风险，由母公司承接历史包袱。
净资产由负转正 “摘帽”待审核
1元转让剥离房地产业务，让中交地产轻装上阵，其资产状况得到明显改善，由负转正。
中交地产在年报中表示，安永华明会计师事务所出具了公司标准无保留意见审计报告，2025年度经审计的期末净资产为12.08亿元，已不存在期末净资产为负的情况。公司已向深圳证券交易所申请撤销对其股票实施的退市风险警示。
针对审核进展，大河财立方记者致电中交地产证券事务代表并发出采访函。接线工作人员称：“我司已提交申请撤销对公司股票实施的退市风险警示，后续或会问询，审核节奏由交易所来定，一般情况下是十五个工作日。如果涉及问询，没有明确的时限，最终批复我们会发布公告。”
“一般情况下，交易所审核时会重点关注公司净资产真实性、相关经营指标的可持续性等。”严跃进说。
宋红卫分析，目前中交地产的资产负债率已由2024年底的89.75%降至2025年底的48.76%，财务结构显著改善。国资委鼓励国企“瘦身健体、聚焦主业”，推动上市公司高质量发展。中交地产转向“物业管理+资产管理+商业运营”模式，契合“新质生产力”与城市服务升级方向，深交所否决撤销退市风险警示概率不大。
不过，剥离地产、净资产“转正”只是第一步，转型路上，物业服务等新赛道能否撑起盈利预期，留给中交地产这个考验，尚待时间解答。
（文章来源：大河财立方）
