新华财经上海4月13日电（记者杨溢仁）商业不动产REITs市场加速扩容。截至2026年4月1日，沪深交易所已累计受理了15单商业不动产REITs申报，计划募资总额达460.66亿元，接近2025年全年公募REITs的发行总量。
在此背景下，国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“砂之船商业不动产REIT”）作为第四单提交反馈意见回复的商业不动产REIT，其估值假设的全面下调（出租率从98%下调至94%、收入增速从3%下调至2.5%）备受市场关注。目前，该项目估值已从50.64亿元微调至50.28亿元，折射出监管与市场对资产质量与估值审慎性的双重要求。
分析人士指出，对于商业不动产REITs市场而言，扩容并不等于普涨，随着资产池的扩大，后续个体资质差异的显著加大无可避免。投资者必须摒弃 “闭眼买入”的思维，以砂之船案例为镜，深度甄别每单产品的底层资产、运营能力与风险敞口。
理性看待扩容
自2025年底商业不动产REITs试点开闸后，市场呈现出了“申报即加速”态势，短短3个月内，交易所层面就受理了15单项目，募资近461亿元。
在商业REITs资产池持续扩大的背景下，如何做好精细化择券值得各投资机构深究。
作为第四单提交交易所反馈意见回复的商业不动产REIT，砂之船商业不动产REIT全维度下调了盈利假设——收入增速、出租率、收缴率集体下修，值得关注。
举例而言，根据砂之船商业不动产REIT披露的反馈意见回复，其评估基准日已由此前的2025年9月30日调整为2025年12月31日，估值合计为50.28亿元，较申报稿的50.64亿元，下调了0.71%；超奥仓改造部分联营净收入的联营商户销售额由申报稿的“预测期内每年增长3.00%”调整为反馈稿的“预测期内每年增长2.50%”；固定租金收入由申报稿的“预测期内固定租金增长率为每年3.00%”调整为反馈稿的“预测期内固定租金增长率为每年2.50%”；出租率由申报稿的“按照出租率为98%测算”调整为反馈稿的“预测期内出租率取值94%”；租赁模式的收缴率由申报稿的“100%”调整为“99%”……
“就商业零售项目而言，其区域分化、运营能力、租约结构将决定其长期表现。”一位原始权益人告诉记者，“身处商业不动产REITs的扩容加速期，伴随监管审核的趋严，投资者需警惕‘为发行而高估、为过会而调降’的估值反复，优先选择假设保守、历史兑现率高的项目。”
关注板块分化
不可否认，作为高性价比、抗周期性的优质赛道，奥莱凭借“大品牌小价格”的特点，成了具有较高性价比的标的。具体而言，奥莱是一个抗周期性较强的业态，在经济上行期，收入偏低的消费者，会出于对未来的乐观预期，购买更多打折大牌；而在经济下行期，部分原本高收入群体、奢侈品消费者，会出现消费降级，转向奥莱的名品折扣。
纵览已经公布的2025年年报，奥莱REITs呈现出了“强者恒强”的特征，资本与客流持续向区位强、品牌优、运营稳、现金流确定性高的头部项目集中。
举例来看，华夏首创奥莱REIT全年可供分配金额达1.29亿元，同比大增192%，现金流完成度超预期；中金唯品会奥莱REIT实现了100%的出租率与收缴率，可供分配金额超过了预测值的8.99%。
“当前，奥莱行业的集中度较高，在市场竞争中仅集团型企业或头部公司具备较好的品牌资源，并能获得更低的市场折扣。因此，奥莱在品牌引入、运营管理、资本实力等方面存在一定进入壁垒，目前行业集中度水平显著高于购物中心市场，头部公司有望在长期重构中持续扬长补短，保持强者恒强优势。”平安证券地产行业首席分析师杨侃说。
根据中国百货商业协会统计，截至2024年末，中国大陆市场在营业奥莱项目有251家。另据2025年5月中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金项目介绍材料披露，国内六大奥莱集团共有奥莱项目约87个，占比超30%。其中，杉杉（20家）、砂之船（18家）、百联（9家）、王府井（17家）、首创（16家）、佛罗伦萨小镇（7家）中，杉杉开业数量最多。另外，在2024年新开的12家项目中，属于上述6家集团公司的项目共有5个，占比42%，充分反映了奥莱业态的集中化趋势。
“结合行业发展现状，出于审慎考虑，头部标的值得重点关注。”杨侃指出，“当前，国内奥莱市场进入存量时代，竞争格局已相对稳定；存量优质奥莱在品牌引入、运营管理、资本实力等方面存在一定壁垒，具备先发优势，这也造就了优质奥莱项目的稀缺性。在消费回归理性的背景下，奥莱有望凭借高质价比成为消费者的理想选择之一。就奥莱REITs二级市场的表现看，投资人或对该业态的抗周期属性较为认可，具备长期投资价值。”
仍需加强甄别
不过，也有部分业内人士指出，当前奥莱REITs存在三大核心风险。
一是集中到期风险。例如，2026年砂之船REIT的到期面积占比达51.34%，短租占比高，待租约重签时，商家可能压价或撤店，致使再定价压力巨大，直接影响收益稳定性。
二是运营假设风险，奥莱REIT的联营收入与销售额深度绑定，若销售额增速下调，那么分红会直接受到影响。
三是关联与竞争风险，若同一区域存在两家奥莱项目，那么必然会分流客户，进一步挤压收益空间。
针对上述风险，聚焦奥莱REITs的投资布局，中信建投提出了“三选三弃”策略——即优先选择头部运营商、成熟稳定项目和高分派率标的，坚决避开弱区域、短租集中及业绩假设激进的项目。
中金公司方面强调，2026年是奥莱REITs现金流检验的关键期，建议优先关注出租率95%以上、续租率85%以上、分派率5%以上的优质标的。
总体来看，商业REITs扩容是时代机遇，也是甄别项目运营能力的试金石。砂之船REIT的估值调降，是市场回归理性的信号。对于投资者来说，在万亿级市场加速成形之际，唯有坚持审慎假设、优质资产、强运营、低风险四大标准，精挑细选、分散配置，才能在大潮中行稳致远，分享不动产证券化的长期红利。
（文章来源：新华财经）
