在物业行业竞争加剧的背景下，上市物业公司已从规模导向转变为质效优先。2025年，上市物业公司纷纷将应收账款管理提升到战略高度，全面打响应收账款回款攻坚战，以此保障现金流安全和经营稳定。
众和昆仑（北京）资产管理有限公司董事长柏文喜对《证券日报》记者表示：“物业行业已进入精细化运营的新阶段，物业公司不再满足于账面利润，而是将回款能力视为生存底线。”
Wind资讯数据显示，按港交所行业分类，目前披露2025年业绩的68家港股上市物业公司，2025年应收账款（含应收票据，不含应收保证金，下同）周转天数中值为111.34天，较2024年的114.14天有所缩短，整体回款效率实现边际改善。
从头部物业公司的表现来看，碧桂园服务控股有限公司2025年应收账款周转天数为135.86天，较2024年的139.39天缩短了3.53天；万物云空间科技服务股份有限公司应收账款由2024年末的65.15亿元下降至2025年末的59.89亿元，应收账款周转天数也从2024年的65.70天降至2025年的60.39天；中海物业集团有限公司（以下简称“中海物业”）2025年应收账款周转天数由2024年的74.03天降至65.87天。
A股物业公司方面，招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“招商积余”）去年应收账款及应收票据周转天数为44.00天，相较2024年的47.86天进一步优化。
“上市物业公司加强应收账款回收，本质上是在行业深度调整期进行的经营优化。”眺远营销咨询董事长兼CEO高承远在接受《证券日报》记者采访时表示，这一举措传递出三个明确信号。其一，现金流安全已被置于规模扩张之上，企业从“跑马圈地”转向“精耕细作”；其二，行业信用环境趋紧，无论是地产关联方回款延迟还是业主缴费意愿下降，都迫使物企建立更严格的财务纪律；其三，资本市场对物企的估值逻辑已从“高增速”转变为“高质量”，健康的营运资本管理成为市值管理的关键抓手。
近年来，物业费收缴率下滑已成为横亘在物业企业面前的一大难题。克而瑞物管研究中心数据显示，2025年全国物业服务企业（500强）物业费平均收缴率已降至71%，连续四年下滑。中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破50%。
在此背景下，上市物业公司通过精细化管理、清退低回款项目、优化客户结构等多种方式进行应收账款管理。
例如，招商积余尝试细化应收账款管理的“颗粒度”。招商积余财务总监江霞在公司2025年度业绩发布会上表示，招商积余2025年全面推行应收账款精细化管理，建立全量项目余额动态管控，对每个项目都进行动态余额跟踪管控，执行更为有效的节点回款奖惩方案，增强全员催费的意识和主动性，并针对特殊项目开展提级攻坚，2025年内组织专项集中催费专项行动，整体收缴率抵抗住了下滑压力。
以雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称“雅生活服务”）、保利物业服务股份有限公司（以下简称“保利物业”）等为代表的物企通过清退低回款项目强化现金流管理。例如，雅生活服务2025年持续出清部分不产生现金流或者经营效益低下的业务，注重回款与业务可持续性，实现了现金流的同比改善。保利物业在2025年度业绩发布会上表示，公司将优化住宅增量结构，非住宅业务聚焦优质客户，主动退出回款较差项目，并计划于2026年清退十余个低效住宅项目，目标是2026年经营现金流覆盖利润倍数保持在1倍以上。
中海物业则发力非住宅业态，以实现回款优化。中海物业2025年业绩报告显示，2025年公司新增管理建筑面积达9090万平方米，其中非住宅项目面积占比达到68.4%。据悉，非住宅物业虽然部分项目回款周期较长，但坏账风险远低于市场化住宅项目。
“应收账款正从‘规模时代的垫脚石’变为‘风险时代的试金石’。”柏文喜认为，应收账款管理能力的差异，将决定上市物企能否跨越周期。
（文章来源：证券日报）
