《中国经营报》记者了解到，今年以来，通州无论土拍市场还是新房销售热度均明显提升。招商蛇口一季度在通州梨园的云璟揽阅项目热销在前，此次开盘项目同样定位刚需及刚改产品。
机构数据显示，今年上半年，招商蛇口在京项目实现权益销售额64.3亿元，排名第八。
八里桥项目热销
7月20日，位于通州八里桥的朝棠揽阅项目开盘，吸引近1500名购房者前往现场看房及认购。
根据开发商公布的销售数据，项目开盘两小时左右去化近九成，首开揽金18.6亿元。
项目由招商蛇口于今年4月8日拿地，当时经过155轮举牌，招商蛇口以27.082亿元竞得，溢价率16.28%，成交楼面价约3.12万元/平方米。
项目位于通州区永顺镇，属于通州老城板块，地处东五环至东六环之间。距离地铁22号线永顺站约200米。这条地铁线亦称平谷线，西起朝阳区东大桥，东至平谷新城，全长81.82公里，预计2025年年底建成。
项目南侧临近万达商圈，东侧临近运河商务区、中国人民解放军第二六三医院，北侧临近北京胸科医院，配套资源较为完善。
此外，项目正南方向紧邻通惠河，地块出让公告中特别提到，滨水一侧需采用退台式建筑布局，以形成良好的滨河景观界面。
在拿地不足30天后，该项目公布了规划设计方案。今年5月30日，招商蛇口宣布与中海地产及贝好家正式签约，联手开发朝棠揽阅项目。据悉，中海地产在前期拿地时也曾参与竞拍。贝好家为贝壳找房旗下公司，主要提供产品定位模型和营销服务。
6月26日，项目取得预售许可证，首推438套房源，包括一栋18层的高层项目，以及四栋11层的洋房。7月20日，项目再次获批66套。
一位项目置业顾问告诉记者，项目包括13栋9～18层洋房以及小高层，总计907套房源。户型涵盖69平方米、86平方米、89平方米的三居，以及101平方米和124平方米的四居，定位为刚需加改善类产品，总体得房率在90%～96%，小区容积率2.5。
据他介绍，在前期认筹时，69平方米的三居室咨询热度最高，不过首开仅推出55套，认筹量远超供应量。
据悉，该户型总价390万元起步，单价最低5.6万元/平方米，首付最低约60万元。项目取证时拟售均价在6.48万～6.56万元/平方米。
在售楼处，记者看到，前来咨询、看房的多为通州本地客群，以及在朝阳通勤的年轻刚需客群。
该项目相关负责人在回复记者采访时表示：“项目享有 ‘朝阳 + 副中心’的双核区位，向西约 1300 米直达朝阳，可对接国贸、朝阳大悦城等成熟商圈；向东承接副中心万亿规划红利，未来发展潜力清晰可见。”
目标冲击前三
据悉，除了上述项目外，招商蛇口目前已在通州布局多个项目。
去年10月23日，其以底价9.92亿元在通州梨园片区摘得一宅地，楼面价28584元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。拿地之后不足一个月，招商蛇口便公布了地块规划设计方案，项目定名为招商云璟揽阅，于今年3月初正式开盘。
据了解，该项目是北京“好房子”标准正式落地后通州区首个开盘的新房项目，共12栋楼367户，涵盖79～128平方米的二至四居。目标客群为区域内刚需、刚改以及国贸通勤的外溢客户，目前项目去化近六成，网签均价多在5.85万元/平方米左右。
此前，其在通州还推出了璀璨时代和璀璨公元两个项目。其中璀璨公元同处梨园板块，去化已近尾声。璀璨时代供应834套房源，目前网签去化六成左右。
对于今年通州区域出让的另外两宗热门地块，招商蛇口也曾展露出拿地之意。一宗为今年4月29日出让的梨园6007地块，与云璟揽阅项目相邻，不过当天在土拍时，经过215轮交锋后，中铁建地产以7.7552亿元摘得该地块，溢价率21.94%，综合楼面价约3.58万元/平方米。当时，该地块的楼面价、举牌次数、溢价率，均创下通州楼市新纪录。
另一宗为今年6月4日出让的通州副中心“巨无霸”地块。该地块起始价高达74.91亿元，总用地面积11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，是通州近年来规模最大的综合体项目。项目内含八个子地块，其中居住用地容积率在2.1～2.4之间，建筑规模介于2.58万～5.38万平方米，限高100米，在北京住宅地块中较为罕见。
记者了解到，该综合地块对开发企业的资金实力、项目进度管控以及规划设计能力均提出了较高挑战。由于在通州已有多个项目布局，招商蛇口最终决定放弃参与该地块竞拍，地块最终由久未在北京土拍市场中露面的中建玖合以底价摘得。在位置上，副中心地块位于运河商务区，距离北京市委、市政府仅500米左右。作为后续入市项目，将在价格定位与产品策略上，或与朝棠揽阅形成直接竞争。
根据市场机构中指研究院统计，今年上半年，招商蛇口在京项目实现权益销售额64.3亿元，排名第八。排在前五名的中海地产、华润置地、中建智地、越秀地产、建发房产分别实现226.4亿元、144.4亿元、124亿元、94亿元、81.3亿元。
招商蛇口北京相关负责人此前告诉记者，公司今年在北京销售目标是冲击市场前三名。随之相对应的是增加土储规模，但是因为北京土拍市场的不确定性，公司会理性评估每一块土地，不会盲目扩张。
上半年，除了上述八里桥地块外，招商蛇口还于今年1月20日以34.8亿元底价拿下亦庄新城X24地块，随后打造为亦庄首个“好房子”项目——招商序，于今年5月底开盘，目前网签去化约11%，网签均价7.4万元/平方米。
今年3月18日，在北京海淀树村地块的争夺中，招商蛇口与中海地产博弈到最后，历时近3个小时、265轮竞拍，该地块最终由中海地产以75.02亿元竞得，溢价率27.93%，楼面价约10.23万元/平方米，刷新北京单价“地王”。
（文章来源：中国经营报）
