因对物业服务不满想要更换物业公司，这在很多住宅小区已经不是新鲜事。然而，北京市这个小区的业主们却没有这样做，他们通过引入信托架构，重获了小区的安宁。
当传统物业管理模式遭遇信任危机，如何找到破解痛点的关键钥匙？
近日，《每日经济新闻》记者采访了该小区的业主委员会主任、物业公司及相关专业人士，探寻背后的答案。
账户不独立、账目不透明成小区物业服务“隐雷”
在北京市西城区北二环，毗邻历史悠久的德胜门，坐落着一个名为中骏天宸的高档住宅区。赵明铭（化名）是中骏天宸小区本届业委会主任。在过去一年多的时间里，他一直致力于一项重要工作——为小区物业费设立信托共管账户。对他而言，这是让小区摆脱原有物业服务模式的关键。
中骏天宸是一个较新的住宅小区，于2017年开始预售，交房时间集中在2019年底至2020年初。作为高端住宅，小区的物业服务理应细致周到。然而，赵明铭透露，自搬入该小区后，越来越多的业主对物业公司提供的服务不满，矛盾时有发生。
他告诉记者，由于物业公司隶属于开发商，属于开发商的自有物业，因此在初期物业服务合同的签署过程中，缺乏充分协商，这也导致小区物业服务出现诸多“后遗症”。
在资金安全方面，物业公司并没有为中骏天宸的物业服务设立独立的项目公司，审计中发现，物业费与其他小区混用，账目不透明；在服务质量方面，疫情期间，物业经理频繁更换，甚至出现了长时间的职位空缺，显示物业公司管理走下坡路。
让业主们尤其关注的是，随着房地产市场的持续调整，物业公司已多次向母公司提供财务援助，这进一步引发了对小区物业资金安全性的担忧。在这样的背景下，为小区物业资金设立独立账户的呼声变得愈发强烈。
针对业委会的上述说法，该物业公司相关人士近日通过微信向记者回应：“过去物业北京分公司管理多个项目，每个项目有独立的收支银行账户，财务端一直是独立管理核算。按集团化管理规则，由集团公司统筹归集资金及统筹支付。2024年11月起本项目开始独立资金运行，不再参加集团统筹。”
赵明铭表示，他们曾委托第三方会计师事务所对2020年初至2024年6月30日的物业费用进行了审计，审计结果与物业认可的账目存在较大的差距。经过此次审计，业主们更加坚定地认为，落实物业费资金的隔离已刻不容缓。
信托架构如何为小区物业资金筑起安全屏障？
如何为小区物业费设立一个专属的银行账户？这个问题看似简单，却困扰了业委会很长时间。原因在于业委会无法直接以自己的名义开设银行账户。
“在北京市，业委会没有组织机构代码证，因此没有资格在金融机构开设独立账户。”赵明铭表示，为了解决这个问题，他们曾探讨过公司制模式，但考虑到业委会换届可能导致人员更迭，公司制未必稳固。经过斟酌和讨论，他们最终找到了另一种方案——物业服务信托。
今年5月份，这只信托正式落地，取名为“外贸信托-金诺10号中骏天宸物业服务信托”，受托人是外贸信托。赵明铭表示，鉴于外贸信托先前在成都长寿苑小区等积累了操作经验，因此选择该公司为合作伙伴。
外贸信托特殊资产服务信托部总经理王张悦通过腾讯会议告诉记者，信托公司的关键职能之一是构建信托架构，实现风险的有效隔离。“如果物业公司因对外举债而账户被查封，小区业主的利益也可能受到影响。在这种情况下，风险隔离是必要的。”
她进一步指出，在物业服务信托中，银行账户的开设主体为信托计划，该信托专门设立用于监管小区物业资金，其运作独立于信托公司的主营业务之外，与其他信托计划互不干扰，并确保与物业公司的资产保持分离。
此外，促进物业资金的透明化与公开化，并补充物业服务的监督机制，同样是物业服务信托的关键职能之一。王张悦表示：“如果物业公司既是收钱的一方，也是花钱的一方，而没有独立的第三方参与其中，这就相当于物业公司自己监督自己，理论上是有风险的。”
据悉，借助物业服务信托，中骏天宸小区已重塑了物业服务合作的架构：每户业主与信托公司签订信托合同，后者以受托人身份负责管理物业费的收缴与拨付。物业公司则与信托公司签订信托执行协议，并依据业主大会审批的预算和物业合同提供服务。同时，业主与物业公司之间也签署物业合同，以明确服务内容和责任。
值得一提的是，在这次物业服务体系重建的过程中，中骏天宸小区并没有换掉原来的物业公司。但是在引入信托模式之后，赵明铭感觉到物业服务水平已经有所改观。“他们在一些免费项目上的改进是有目共睹的。例如，在组织的各种活动中，物业与居民建立良好的关系，尤其是与年长者和孩子们打成一片。”
记者发现，6月下旬，中骏天宸物业团队向全体业主披露该小区2025年5月物业服务与收支情况，这是信托模式落地后的第二次物业服务与收支公示。报告不仅列明当月物业服务收入、支出明细和物业服务内容，还交代了下阶段物业团队的工作计划。
“信托引入后，消除了业主对物业资金被占用的担忧。收支透明公开，让业主真实了解到物业的服务成本，增强了信任感。”上述物业公司人士透露，目前在收入方面，该项目的物业费可以由业主直接存入信托账户，也可以交由物业公司，物业公司将每周收取的物业费汇总后转入信托账户。
在支出方面，物业公司每月分两次向业委会及信托账户申请付款资金。第一次在月初申请，用于支付员工工资及公共区域的能耗费用；第二次在月中申请，是支付给各供应商的费用。每次申请都需要附上所有付款明细及流程文件。
物业公司人士指出，目前物业公司内部仍按照公司既有的流程和财务管理要求进行采购和付款审批，但人工略有增加。“每周需要财务核对银行流水，向信托递交收入情况。每月需要制作公示文件，将所有员工考勤、工资、供应商付款附件打包交给信托方。”
物业服务信托盈利模式仍待解
商家跑路、服务缩水这些常见的预付费式服务消费陷阱，正在给消费者权益带来损害。预付类资金服务信托通过预付费资金的独立监管，防止商家挪用，能够有效地为预付费消费者提供保障。
“在基层治理等领域中，金融确实能够发挥积极作用，然而我们以往并未深入挖掘这一潜力。信托在社会治理方面具有显著优势，尤其是其独特的资产隔离功能。”成都市武侯社区发展基金会秘书长李济舟在接受记者电话采访时这样说。他表示，目前信托在预付费、物业服务等场景中的应用越来越受关注。
对于信托行业而言，目前传统融资类业务已经萎缩，信托业不得不面临战略转型。现如今，伴随着信托“三分类”的出台，信托公司正在探索新的业务增长引擎，资产服务信托成为重要的发力领域。
记者注意到，物业服务信托是预付类资金服务信托在物业服务场景中的应用，已经有多家信托公司在该领域展开探索。去年以来，除了外贸信托，还有长安信托、中粮信托、华润信托等均落地了首笔物业服务信托。
例如，2024年10月，中粮信托与绿城物业共同打造的“中粮信托-明月1号物业服务信托”落地。该服务信托由中粮信托担任受托人，资金用于江阴澄江明月住宅小区设施维护和业主体验提升，通过执行监督、信息披露、财产保管，保障全体业主利益。
长安信托于2024年12月在西安市新城区光辉巷26号院（以下简称光辉巷26号院）落地西北地区首单物业服务信托。据悉，光辉巷26号院的物业公司开设两个银行账户，一个用于收取每月物业费及公共收益，支出仅限于向信托专户转款；另一个账户仅限于收取长安信托转出的当月物业经营支出，金额依据为年度预算框架下经物管会审批的月度预算。
但记者也获悉，现阶段，物业服务信托距离为信托公司带来显著营收仍有相当长的路要走。例如，在长安信托的案例中，信托公司在物业服务信托运行过程中并不收取管理费，而是计划未来项目大量铺开后，仅针对预付款资金的投资收益收取部分费用。
王张悦向记者坦言，外贸信托现阶段仍着力于物业服务信托的推广工作，同样没有向委托人单独收取管理费。“长期来看，如果未来业务规模足够大，商业逻辑也会成立。作为金融机构，我们可以受托为信托计划项下资金提供资产管理服务，配置同业存款等收益率高于银行活期的资产，进而有机会从超额收益中提取合理报酬。”
李济舟也对记者表示：“物业服务信托的盈利模式目前还没有激发出来。但值得肯定的是，它至少为物业服务模式创新提供了一种可行的渠道和思路。”
（文章来源：每日经济新闻）
