随着政策持续优化调整，房企债务重组持续释放积极信号。近期，多家房企债务重组节奏明显加快，取得重要突破。
6月20日晚间，深圳市龙光控股有限公司（以下简称“龙光”）公布了境内债券及资产支持证券重组议案，为21笔公司债券及资产支持证券持有人提供重组方案。
自今年3月份重组议案公布以来，龙光与投资人保持密切沟通，认真听取市场反馈，并结合投资人诉求，全力以赴筹措资源。6月23日，接近龙光人士向《证券日报》记者表示，公司结合市场情况及公司实际情况，以最大的诚意和务实的态度，对方案各选项均进行了全面优化调整，尽可能满足不同类型投资人的诉求，最终形成现有重组方案。
整体来看，龙光重点回应了投资人三项核心诉求：首先是增设购回选项超额需求的应对机制；其次是梳理出更清晰、更完整的资产用于以物抵债；最后是增设灵活模式，设立单一资产信托，便利中小投资人参与以物抵债。
吸纳投资人建议
全面优化重组方案选项
近期，龙光对原债券重组方案进行了系统优化，设置了五大重组选项：全额转换特定资产、资产抵债、现金购回、债转股以及全额留债，覆盖不同投资人风险偏好和回收需求，充分体现出多元化、自愿性与公平性的原则。整体来看，不同选项均有亮点。
其中，全额转换特定资产即为将债务转换为“不减本金”的信托资产。对于该选项，龙光拟以“上海临港商业”的相关收益权设立信托，每100元标的债券剩余面值可以转换为价值100元的信托份额，无本金削减。据了解，上海临港商业是目前上海临港新区规模最大的商业中心，招商工作已进入尾声，进驻品牌超过200个，预计将在今年开业，为权益转换提供坚实支撑。
“全额转换特定资产是指将债券全额转换为有稳定现金流的长期经营性特定资产，通过将优质的长期资产信托化，投资人能够锁定长期经营性资产未来的稳定收益用于信托的偿付，有望更充分保障债权人权益。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，龙光是行业中唯一在重组方案中提供“不减本金且有优质经营性实物资产做保障”选项的房企，具有重要示范意义。
在现金购回选项上，公司将回购价格由15%上调至18%，并新增“资产出售变现机制”。如市场需求超出额度上限，公司将考虑出售指定资产，所得现金继续按18%回购债券，增强了退出路径的灵活性和兑现确定性。
在资产抵债方面，龙光对抵债资产全面梳理，明确权属、提升质量，抵债资产涵盖核心城市写字楼、酒店、住宅等多类型资产，对价由原来的100：25元提升至100：35元（其中含1元现金）。同时，引入信托化机制，提升中小投资人参与便利度，并取消收益上限，资产升值收益全部归投资人所有。
在债转股安排中，龙光拟定向增发5.3亿股股票，转股价格为6港元/股，并创新性地设置了“补充增发”条款：若2年末尚未卖出的股票60个交易日平均股价低于1.08港元，公司再额外增发20%股份（补充增发股票数量为第2年末持有未出售的定增股票数量的20%）。这一机制反映了公司对自身估值修复的信心，也为投资人提供了潜在回收增量。
在全额留债选项上，龙光新方案将展期期限从9.5年缩短至8年，是目前行业最短期限之一。另外，龙光此次还增设了现金提前偿付安排，对通过的债券且同意重组议案的投资人提前偿付0.2%本金，鼓励投资人积极参与重组方案。
充分满足不同投资人需求
新方案突出多元化、自愿性和公平性
在当前房地产行业市场信心亟待提振的背景下，龙光优化的债券重组方案体现了应有的责任担当，传递出公司对投资人负责、对市场信心重建的积极姿态。
新方案突出多元化、自愿性和公平性原则。在多元化方面，方案设置了特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及留债等五大选项，每个选项各具特点和优势。在自愿性方面，方案尊重投资人意愿，重组通过后投资人可自主选择参与各选项，可以参与一项或多项，不强制绑定投资人。选项机制以瀑布式进行，给予投资人多重机会参与选择，若未能全额获配某一选项，投资人仍可以继续参与下一个选项的选择；在公平公开原则方面，每个选项各有侧重，5个选项之间力求在时间与收益上进行平衡，投资人可根据自身偏好各取所需；与此同时，29项增信资产闭环管理，资产出售、资产抵债或经营所得资金全部用于债券重组。
“龙光此次各类选项均兼顾本金与收益弹性，现金流安排更贴近市场预期，结构设计也更灵活合理。无论是选择长期信托锁定稳定回款，还是现金购回快速退出，投资人都有相对明确的预期路径，反映出公司在化债方案上的实操性与诚意。”严跃进表示，在房企普遍面临流动性压力的当下，龙光提供多样化兑付路径，不仅回应了市场，更有望为其他同业债务重组方案提供可借鉴样本。
中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜表示，龙光提高现金回购价格，使投资人能获得更高现金偿付；大幅提高资产抵债兑换比例，投资人能以同等债权换取更高价值的实物资产或信托份额，相较于行业常见的低比例抵债方案，龙光展现出更大诚意；方案结合股价表现设立股票额外增发机制，在业内较为罕见，为投资人创造了潜在增值空间，有望实实在在增强投资人对公司的长期信心。
（文章来源：证券日报）
