2024年，中央政治局会议定调楼市政策方向后，一系列政策组合拳相继出台，从需求端的限购松绑与购房激励，到供给端的库存盘活与收储，房地产市场的发展得到有效改善。
4月28日，金融街（000402.SZ）发布2024年报，2024年公司实现营业收入190.75亿元，同比增长51.74%；实现经营现金流净额59.98亿元，连续6年保持为正。但受部分项目毛利率下滑、部分资产盘活和处置产生亏损、部分项目计提资产减值准备等因素影响，金融街2024年归属于上市公司股东的净利润亏损同比增加。
2025年，公司将立足稳定发展战略，强调资金安全和经营稳健，坚定落实 “保安全、调架构、促转型、强机制、树新风、迎变革”经营思路。一方面加大产成品销售去化力度，盘活存量资产，同时控费用、降成本，开源节流，保证公司平稳经营；另一方面持续加大城市更新、文化旅游等业务的转型发展力度，在促进现有项目经营提升的同时，改革发力，创造新的发展契机。
稳健经营加速去化保障现金流安全
经过长期调整的房地产市场，在稳增长政策支持下已进入筑底阶段。2024年，面对外部环境的不确定性，金融街始终以现金流安全为首要任务，通过销售、经营、融资等多维度协同发力，持续统筹优化资金管理体系，构建稳健的资产负债结构。
首先，公司紧盯市场变化，通过多元化的销售策略，加速项目销售去化、盘活存量资产。2024年，公司实现销售签约额约194.5亿元，实现销售签约面积约121.2万平米，销售签约额在中国房地产销售额百亿企业排名提升至第47位。其中，北京房山金悦郡项目、苏州融悦湾写字楼等项目实现整售变现。报告期内，公司房产开发业务实现营业收入167.20亿元，同比上升65.98%。
其次，公司依托自持物业的经营优势，持续整合资源，优化管理体制和经营策略，资管业务保持稳定。一方面，写字楼和商业板块重点项目出租率和租金水平在所处区域保持领先水平。另一方面，公司不断强化文旅板块的内容建设，丰富宣传推广渠道，全力培育特色新体验、多元化新业态，持续提升客户体验和品牌美誉度，经营业绩稳中有进。报告期内，公司实现资产管理业务营业收入22.9亿元，息税前利润约12.4亿元，经营保持稳定。
再者，通过加强精细化资金管理及多元化渠道融资，确保了公司现金流的充足和稳定。2024年，凭借良好的信用和优质的资产，金融街通过多元融资渠道募集资金，持续优化公司的资产负债结构。另一方面，公司精打细算严控费用支出，加强营销费用、管理费用管控，同时动态评估资金收支状况，严格落实年度工程计划，以销定产严控工程支出。截至报告期末，公司有息负债同比下降约23亿元，货币资金余额约128亿元，资产负债结构持续优化。
通过“销售去化、经营提效、资金周转”的组合拳，金融街不仅有效缓解了行业筑底周期带来的现金流压力，更积蓄了未来发展动能。2025年，公司表示将继续强调资金安全和经营稳健，加大产成品销售去化力度，盘活存量资产，同时控费用、降成本，开源节流，保证公司平稳经营。
多元转型提速资管文旅并进
当前，房地产开发业务正逐渐缩减，房企纷纷由“重资产”向低成本、高收益的“轻资产”运营转型，类似招商蛇口、华润置地等优质房企近年均尝试开拓新赛道。在此背景下，金融街顺应宏观经济形势和房地产行业发展形势的变化，积极推动公司业务转型发展。
资管业务作为金融街“房产开发、资产管理、文化旅游、城市更新”四轮驱动的一环，在房开业务承压的背景下，重要性逐渐提升。这一业务不仅是公司的现金牛，同时也是避风港。公司的资管业务聚焦持有和运营核心城市优质资产，年报显示，金融街多个写字楼、购物中心以90%以上的出租率站稳区域地标。其中，北京金融街购物中心、北京金融街（西单）购物中心，以及上海金融街购物中心出租率分别高达94%、100%及91.3%，远高于市场平均水平。
通过对旗下核心地带优质资产的精细运营，公司能够获得源源不断的租金回报。报告期内，公司物业租赁业务实现营业收入17.29亿元，旗下多个核心资产继续发挥着重要作用，租赁率保持在较高水平，既保证了现金流的安全，也为公司未来发展持续造血。
值得注意的是，文旅板块业务现已成为金融街新的增长引擎。2024年，金融街旗下慕田峪景区积极探索景区发展新模式，紧跟文旅融合新热潮，将慕田峪长城体验馆升级改造为慕田峪长城数字博物馆，通过科技手段丰富景区游览内容，解锁长城游览的新体验。2024年全年慕田峪景区接待游客211万人，同比增长34%；营业收入2.43亿元，同比增长28%，经营收入及游客接待量均创历史新高。在慕田峪等项目的驱动下，2024年公司物业经营业务实现营业收入4.62亿元，同比增长5.52%。 2025年，公司表示将积极推动现有项目的整体规划以及内容建设、体验提升，同时挖掘存量项目资源禀赋和内在价值，推动文化旅游业务转型试点。未来，文旅业务持续发展有望进一步补强公司的现金流。
从政策红利到需求复苏，中国房地产业正步入高质量发展的新阶段。华泰证券表示，在供给侧改革深化、大宗消费定位升级、市场交易持续向好的背景下，上市房企推动转型的意愿正在强化。方正证券亦指出，“对等关税”或使我国加速转向以国内消费为主要驱动力的经济模式，而内需的拉动亟待楼市持续的止跌回稳，后续政策有望向供需两端持续发力，利好“开发+商业运营”双轮驱动型地产公司。
现阶段，公司正凭借稳健经营的策略筑牢根基，并借力资管、城市更新、文旅等业务打开增长空间。2025年，以金融街为代表的多元化布局房企，有望迎来结构性机会。
展望未来，在本轮房企转型浪潮中，金融街或可凭借强大的竞争优势和前瞻战略，打造国内上市房企“主动转型”的标杆案例，实现更高质量的发展。
（文章来源：证券时报·e公司）
