北京公积金再迎新政，4月17日，为减轻缴存职工购房压力、激发房地产市场活力，北京住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》（以下简称《通知》），对借款人购买改造后的老旧小区住房在公积金贷款期限上予以政策支持，政策优化后，购买同一套老旧小区住房，公积金贷款从“贷不了”变为“贷得了”；贷款期限根据剩余土地使用年限减三年计算，相当于增加10年或20年贷款时间。
贷款期限最高增加20年
《通知》规定的老旧小区住房改造项目具体包括“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”。
对于完成老旧小区改造的住房，公积金中心根据评估公司确定的房屋剩余土地使用年限再减三年计算借款人贷款期限。政策优化前，房屋可贷期限须低于房屋剩余使用年限减3年，其中砖混结构房屋按照50年-房屋使用年限-3年计算，钢混结构房屋按照60年-房屋使用年限-3年计算。政策优化后，对于改造后的老旧小区住房，房屋可贷期限优化为低于剩余土地使用年限减3年。
公积金中心贷款管理处处长王宪表示，通俗来说，就是借款人购买老旧小区改造项目名单内的住房，在办理公积金贷款时，贷款期限根据剩余土地使用年限减3年计算。与原核定标准相比，相当于增加10年或20年贷款时间。
北京商报记者了解到，随着城市更新条例的实施和推进，北京市从2021年到目前基本上每年有近200个老旧小区完成改造。王宪进一步指出，以去年为例，2023年完成改造的老旧小区数量超过180个，涉及十多万套住房。《通知》发布后有效解决了老旧小区住房买卖中因房屋使用年限较长导致贷款年限较短的问题，进一步减轻借款人购房及还款压力。
例如：借款人单身、个人月缴存额1250元、缴存比例12%，购买一套完成老旧小区改造的1977年砖混住房。按原政策，无法办理公积金贷款。此次政策优化后，在符合其他贷款条件的情况下，借款人可申请公积金贷款，贷款期限最长20年（20年=70年-（2024-1977）-3年），首套住房的贷款金额93万元。
政策优化后，借款人购买老旧小区住房不仅实现贷得了，也实现了贷得长、贷得多。
例如，借款人单身、个人月缴存额1250元、缴存比例12%，购买一套完成老旧小区改造的1987年砖混住房。按原政策，在符合其他贷款条件的情况下，借款人最长可申请的贷款期限为10年（10年=50年-（2024-1987）-3年），首套住房的贷款金额最多为53万元。此次政策优化后，在贷款条件不变的情况下，借款人的贷款期限可延长至30年（30年=70年-（2024-1987）-3年），贷款金额放大为120万元，与原政策相比，相当于增加20年贷款时间。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，首先，从北京公积金本次新政的定位来看，依旧是从支持需求端出发的宽松政策，围绕公积金贷款政策探索出新角度的松绑。另外，此次新政将对提振市场交易活跃度以及优化市场供应等多方面具有积极意义。其中，对于购房者而言是一大利好消息，新政实施后，部分群体能从“贷不了”进入到“贷得了”阶段，也有部分群体延长贷款期限或增加可贷额度，在一定程度上降低了购房门槛，进一步减轻借款人购房及还款压力，有利于刺激购房需求释放，提升楼市交易活跃度。此外，此次政策也或将推动老旧小区的改造节奏，优化市场供应，或将有效减轻城市老旧小区去化难、存量大的问题。
还款压力减轻
政策优化后，申请同等贷款额度，月偿还金额下降，有效减轻借款人还款压力。
例如，购买一套完成老旧小区改造的1987年砖混住房。按原政策，在符合其他贷款条件的情况下，借款人最长可申请的贷款期限为10年，如贷款120万元，每月的最低还款额为6085元。此次政策优化后，在贷款条件不变的情况下，借款人的最长贷款期限可延长至30年，同样贷款120万元，月最低还款额为4601元，每月可节省月供1484元，有效降低借款人还款负担。
北京商报记者了解到，购买老旧小区改造后住房无需提供证明材料，承办公积金二手房评估工作的评估公司及合作的商业银行依据北京市住房和城乡建设委员会提供的老旧小区改造项目名单对借款人所购住房进行房屋年限评估。《通知》也同样适用于组合贷，无需借款申请人额外提供材料。本次政策优化自2024年4月17日施行。
合作银行方面，据北京银行行长杨书剑介绍，银行将全力配合做好各项工作，同步跟进调整相关贷款期限。在公积金组合贷款、纯商业性住房贷款期限核定时，同步执行新要求。充分满足居民住房的资金需求，减轻借款人购房压力，打通房产交易链条。
易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策其实是为了解决一个新问题。过去老旧小区改造工作如火如荼，但是老旧小区改造后的流通问题或再交易问题关注得少，尤其是配套政策比较少，导致这些房屋流通性变差。此次北京政策使得很多房子可以贷款20年，这是金融支持二手房盘活的重要体现。
延伸阅读
打通老旧小区改造和置换链条
不少买过或者考虑老房子的购房者都有这样一个顾虑，如果申请公积金贷款，能贷款的年限太短，贷款的额度太低，无法完全享受到低利率公积金贷款的优惠。
4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》，对老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准进行优化。从最新的核定标准来计算，房屋可贷年限将从“低于房屋剩余使用年限减3年”优化为“低于剩余土地使用年限减3年”，这意味着部分房屋的贷款年限最高可延长20年。
而且，此次新政同样适用于组合贷，无需借款人额外提供材料。组合贷中的商贷部分贷款年限，也将与公积金贷贷款年限一致执行。这对于购买老房子的家庭来说，无疑是一个利好，能够更多地使用利率更低的公积金贷款，减轻房贷乃至整体购房压力。
此外，根据《通知》，“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”都属于老旧小区改造项目，改造项目名单将以市住建委提供为准。据不完全统计，自老旧小区改造工作开展以来，全市已改造的小区有800多个，涉及住房40多万套。而且从2021年起北京老旧小区改造力度加大，近几年每年都有约200个小区开工改造。
《北京市城市更新条例》第五十四条规定“按照国家规定探索利用住房公积金支持城市更新项目”。为深入实施《北京市城市更新条例》，在首都城市更新中更好发挥住房公积金制度作用，此次中心优化调整老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准，加大对老旧小区住房的支持力度。
此外，新政还能激发房地产市场活力。有分析指出，政策的核心背景是为了解决北京‘老旧小’住房的去化难题。“老旧小”住房是所有购房总链条当中最底层的一环，只有刚需接盘的“老旧小”住房卖掉，才能够置换品质稍好的刚改住房，但从整体市场来看，“老旧小”住房一是价格出现了较大面积的下行，二是刚需接盘“老旧小”住房的诉求也在不断减弱，所以新政通过提高“老旧小”住房贷款年限的方式，打通整个房地产链条，使之形成更好的交易环境和更流通的市场。促进了老房子的交易，才能打通置换的链条，活跃其他二手房以及新房的交易。
老旧小区改造是一项重要的民生工程，近年来，一批又一批老旧小区“焕新”。据北京市住建委日前公布的2024年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况，截至目前，2024年北京市老旧小区改造工程已新开工129个小区，新完工136个小区，实现了一季度“开门红”。
同时，依据2024年北京市政府工作报告重点任务清单，今年北京将落实好城市更新年度任务，推进地上地面地下空间一体化改造提升，老旧小区综合整治新开工300个、完工200个，老楼加装电梯开工1000部、完工600部，推进核心区平房整院退租、完成申请式退租2000户。
（文章来源：北京商报）
